Se você investe ou pensa em investir em imóveis, seja para aluguel ou lucro com uma venda no futuro, é importante saber a rentabilidade esperada do seu investimento – até mesmo para ajudá-lo a encontrar boas oportunidades ou, se for o caso, tomar a decisão de alocar seu patrimônio em outros ativos.
Neste artigo, vou explicar o que é o índice FIPEZAP e como ele pode ser utilizado para calcular a rentabilidade de um imóvel.
O que é o índice FIPEZAP?
O índice FIPEZAP é um indicador que mede a variação dos preços de venda e aluguel de imóveis em diversas cidades do Brasil.
Ele é calculado mensalmente pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) em parceria com o portal Zap Imóveis. O índice leva em consideração os preços dos imóveis anunciados em diversas fontes, como portais imobiliários e anúncios em jornais. A divulgação do índice permite acompanhar a variação dos preços dos imóveis ao longo do tempo.
Como verificar a rentabilidade de um aluguel?
Se você almeja comprar um imóvel para obter renda de aluguéis, o cálculo de rentabilidade do aluguel é um dos principais fatores para tomada de decisão.
Para calcular a rentabilidade do aluguel com base no índice FIPEZAP, é preciso seguir os seguintes passos:
- Acesse o site do FIPEZAP e, nos informes mensais, selecione a cidade onde se localiza o imóvel que você quer avaliar.
- Na aba Locação Residencial, abra o arquivo .pdf e consulte o valor médio do aluguel por metro quadrado na sua cidade.
- Divida o valor do aluguel mensal pelo valor médio do metro quadrado do aluguel naquela cidade.
- Multiplique o resultado por 100 para obter a rentabilidade em percentual.
Por exemplo, se o valor médio do metro quadrado do aluguel em São Paulo é de R$ 40 e o aluguel de um apartamento é de R$ 2.000,00 mensais, a rentabilidade, ou Rental Yield, seria de 0,5% ao mês ou 6% ao ano.
Preço do m² / Aluguel recebido = 40/2000 = 0,05 = 0,5% ao mês
Analisando o cenário de outras cidades Brasileiras, podemos observar que, salvo exceções pontuais, a rentabilidade dos alugúeis não desvia muito da rentabilidade do índice FipeZAP, que é de 5,61% ao ano (veja a linha verde Índice FipeZAP na tabela abaixo).
Ou seja, uma vez que o índice FipeZAP representa a média das negociações imobiliárias do mercado, podemos usar sua base de dados (que você pode baixar aqui) para diversas análises no ambiente R. Aqui vai:
Rentabilidade Média dos Aluguéis
A rentabilidade média dos aluguéis nos últimos 16 anos foi de 5,54%.
Com um intervalo de confiança de 95%, pode-se afirmar que a média está no intervalo de 5,38% a 5,69%, apresentando baixo desvio padrão. Ou seja, não são esperadas grandes variações em relação à média encontrada.
A partir do banco de dados, foi possível demonstrar graficamente a variação da rentabilidade anual dos aluguéis:
É possível uma rentabilidade acima de 8% entre 2008 e 2009, com uma queda para valores abaixo de 5% a.a. na década seguinte. Após 2022, notamos a retomada do crescimento nas taxas de aluguéis, atingindo o patamar de 6% a.a. (se você paga aluguel, provavelmente sentiu o impacto nos últimos anos).
A mesma informação pode ser observada no relatório do índice, na linha verde:
Algo salta aos olhos: em diversos períodos, a rentabilidade dos aluguéis esteve baixo da taxa de juros real (taxa básica de juros descontada da inflação no período), como entre setembro de 2014 e setembro de 2017, e no período após 2021.
Rentabilidade Média dos Imóveis
Agora, não estamos falando exclusivamente dos aluguéis, mas sim da valorização dos imóveis. Quanto de retorno devo esperar ao longo dos anos após comprar um imóvel no Brasil?
A rentabilidade média no período de 2008 a 2024 foi de 8,85% ao ano, com intervalo de confiança de 95% entre 7,53% e 10,16%.
A valorização observada após a crise de 2008 contribuiu significativamente para essa rentabilidade, uma vez que a valorização anual chegou a atingir níveis superiores a 30% ao ano (2011), como podemos observar no gráfico:
Entretanto, considerando apenas os últimos 10 anos (2014-2024), os resultados são menos promissores: uma rentabilidade anual média de 3,43% ao ano, uma vez que a valorização entre 2016 e 2020 oscilou em torno de zero.
Os imóveis venceram a inflação?
A valorização dos imóveis também teve sua rentabilidade significativamente afetada pela inflação. Utilizando o banco de dados do IBGE, foi possível plotar a inflação no período analisado e compará-la com os indicadores de rentabilidade.
No gráfico abaixo, podemos notar que a rentabilidade dos aluguéis, ainda que menos volátil, se manteve significativamente abaixo da inflação em diversos períodos:
A média da inflação no período analisado foi de 5,81% ao ano, superando a rentabilidade média dos aluguéis, de 5,54% ao ano.
Quanto ao valor de mercado dos imóveis, podemos ver que a partir de 2015, a inflação superou a valorização imobiliária:
Ainda assim, para todo o período temos uma média de 8,85% para a valorização anual dos imóveis, contra uma inflação de 5,81%.
Comparando imóveis com outros ativos
Esses dois gráficos trazem à tona uma característica interessante do investimento em imóveis para renda: você pode racionar como se fosse uma ação. Afinal, temos a valorização do ativo, e temos também o aluguel, que faz paralelo com o dividendo pago pelas empresas aos seus acionistas.
Para calcular o rendimento total, vamos somar a valorização do imóvel com os aluguéis recebidos. Nosso exemplo será a cidade de São Paulo e o utilizeramos o site Cálculo Exato para o comparativo de rentabilidade.
Na tabela podemos ver que, para imóveis em São Paulo no período 2013-2023, a valorização bruta acumulada foi de 47,52% (FipeZap Venda São Paulo). Em termos de rentabilidade anual, isso significa uma taxa de crescimento média de 3,95%. Vamos considerar 4% para fins de cálculo.
Nossa simulação:
- Imóvel de R$ 200.000,00, comprado em 2013.
- O imóvel se valoriza a uma taxa de 4% ao ano.
- Recebo 5,5% ao ano como aluguel (utilizaremos a média brasileira dos últimos 10 anos).
- Não descontaremos custo de vacância, IPTU, reformas, corretagem e imobiliária.
Qual seria o resultado após 10 anos?
| Ano | Valor do Imóvel | Taxa de Crescimento | Valor Futuro do Imóvel | Aluguel Anual |
| 2013 | 200.000,00 | 4% | 208.000,00 | 11.000,00 |
| 2014 | 208.000,00 | 4% | 216.320,00 | 11.440,00 |
| 2015 | 216.320,00 | 4% | 225.046,40 | 11.897,60 |
| 2016 | 225.046,40 | 4% | 234.196,66 | 12.377,55 |
| 2017 | 234.196,66 | 4% | 243.788,63 | 12.880,32 |
| 2018 | 243.788,63 | 4% | 253.840,76 | 13.408,73 |
| 2019 | 253.840,76 | 4% | 264.372,01 | 13.961,24 |
| 2020 | 264.372,01 | 4% | 275.402,84 | 14.538,46 |
| 2021 | 275.402,84 | 4% | 286.953,40 | 15.147,16 |
| 2022 | 286.953,40 | 4% | 298.045,72 | 15.782,44 |
Ao término do ciclo de 10 anos, o imóvel passou a valer R$ 298.045,72. Obtivemos também um valor significativo nos aluguéis – seguindo os reajustes, o ano de 2023 seria iniciado com um aluguel de R$ 16.392,51, em torno de 1360 reais por mês.
Qual seria a soma do rendimento do aluguel com a valorização do imóvel?
Valor investido: R$ 200.000,00
Valor final ao término de 2022: R$ 298.045,72
Somatório dos alugueis ao longo dos 10 anos: R$ 132.433,50
Total: R$ 430.479,22 – uma valorização de 115,24% em 10 anos, representando uma rentabilidade média de 7,97% ao ano.
Fantástico. Agora que já temos toda as ferramentas para calcular a rentabilidade de um imóvel, vamos comparar os dados com a rentabilidade de outros investimentos.
A própria tabela do Cálculo Exato, que vimos anteriormente, nos dá bastante informação:
- Dólar no mesmo período:151,68% ou 9,4% ao ano.
- CDI: 134,87%, ou 8,85% ao ano.
- IGP-M (outro índice de inflação): 126,21% ou 8,52% ao ano.
Inflação: eu diria que essa é a informação mais relevante. A inflação no período 2013-2023 foi de 79,98% medida pelo IPCA, e de 119,61% pelo IGP-M. O que se traduz em 6,04% e 8,18% ao ano, respectivamente. Ou seja, o investimento ou praticamente empatou, ou perdeu para a inflação, dependendo do critério considerado.
Outros investimentos:
- IVVB11, um ETF que investe na bolsa americana: 733% de rentabilidade no mesmo período (você não leu errado), ou 23,61% ao ano.
- VT, um ETF que investe em mais de 9000 ações no mundo todo: 461% de rentabilidade, ou 18,83% ao ano durante o período.
- Lembrete: rentabilidade passada não é garantida de rentabilidade futura.
Conclusões
Não somos máquinas alimentadas por números, nem somos movidos a dinheiro. A maioria das pessoas compra um imóvel por outro motivo: a segurança de ter uma propriedade, um lugar para chamar de lar, ou mesmo que você compre um imóvel visando alugar para terceiros, saberá que aquele pedaço de terra será sempre da sua família.
Ainda assim, não podemos negar a realidade. Se você recebesse hoje uma herança de R$ 200.000,00 e optasse por comprar um belo imóvel no centro da sua cidade, seria melhor saber de antemão qual jogo está jogando. Ao comprar o imóvel, está abrindo mão de investimentos historicamente e estatisticamente mais rentáveis, que poderiam aumentar em muitas vezes o seu patrimônio no longo prazo.
Além disso, não podemos nos esquecer de outros fatores:
- Não consideramos os custos: IPTU, vacância (ficar sem inquilino), manutenção, possíveis custos de corretagem, imobiliária, maus inquilinos, etc.
- Para todos os investimentos citados aqui, vale a regra de ouro: rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura.
- O valor dos aluguéis não foi reinvestido. Em contrapartida, nem sempre o valor do aluguel é reajustado anualmente, ou os locatários utilizam os alugueis recebidos para quitar outras despesas (como o financiamento do imóvel).
- Outros fatores influenciam diretamente na rentabilidade do imóvel e não puderam ser listados aqui: bairro, condições do mercado imobiliário local, evolução ou degradação das vizinhanças, dentre outros.
Por fim, espero que agora você tenha mais ferramentas para avaliar suas opções de investimento e tomar a melhor decisão possível. Até a próxima!